Pierwsze podstawowe pytanie - co to jest spadek?
Spadek to w rozumieniu polskiego prawa "ogół majątkowych praw i obowiązków zmarłego przechodzących z chwilą jego śmierci na określoną osobę lub osoby". W ich skład wchodzą m.in. tzw. prawa rzeczowe, czyli własność nieruchomości (działki budowlanej, domu, mieszkania hipotecznego), użytkowanie wieczyste oraz tzw. prawa spółdzielcze (np. własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej).

Dziedziczyć możemy na podstawie ustawy lub testamentu, jeśli osoba zmarła taki zostawiła. Pierwszeństwo ma testament.

Bardzo czesto zdarza się, że w wyniku dziedziczenia ustawowego lub testamentowego stajemy się właścicielami bądź współwłaścicielami nieruchomości, spóldzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź też spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego. Nie wszystkie prawa do lokalu możemy odziedziczyć czy zapisać w testamencie.

"Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji" - art. 9 pkt 3 ustawy z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.

Dziedziczeniu na zasadach ogólnych podlega natomiast wkład mieszkaniowy. Ustawa przewiduje tu jednak wyjątek. Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków spadkobiercy.

Natomiast własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego przechodzi na spadkobierców i jest dziedziczone na zasadach ogólnych (art. 223 par. 1 prawa spółdzielczego). Jeśli prawo to przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni w ciągu jednego roku od dnia "otwarcia spadku" (śmierci spadkodawcy) wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika, który będzie w ich imieniu wykonywał prawa związane z własnościowym prawem do lokalu (np. będzie mógł zawrzeć umowę o przeniesienie jego własności). Jeśli tego nie zrobią, sąd na wniosek spółdzielni lub samych spadkodawców wyznaczy takiego przedstawiciela. Taki pełnomocnik ma prawo udziału w walnym zgromadzeniu członków spółdzielni.

Podobne zasady obowiązują przy dziedziczeniu domów jednorodzinnych budowanych przez spółdzielnię w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków.

Dziedziczenie odrębnej własności lokali (np. mieszkań hipotecznych mających założoną księgę wieczystą) odbywa się na zasadach ogólnych.

Z jednej strony odziedziczenie praw własności powoduje powiększenie naszego stanu posiadania. Jednak aby stać się właścicielem nieruchomości, którą dostaliśmy w spadku, musimy uregulować kwestie prawne i podatkowe związane z nabyciem praw własności. Dodatkowo bardzo często spadkobiercy chcą sprzedać odziedziczoną nieruchomość bądź też nabyte w drodze spadku prawa do lokalu mieszkalnego bądź garażu.

Od czego zacząć? Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości - cd.

Od czego zacząć?

1. Na początku musimy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku w sądzie właściwym dla ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego (decyduje adres w akcie zgonu) w tylu egzemplarzach, ile jest osób biorących udział w postępowaniu. Do wniosku trzeba dołączyć odpis aktu zgonu oraz akty urodzenia lub małżeństwa wskazanych spadkobierców.

Podczas postępowania o stwierdzenie nabycia spadku sąd bada, kto jest uprawniony do dziedziczenia i jaka część spadku przysługuje poszczególnym spadkobiercom. Postępowanie rozpoczyna się na wniosek jednego lub kilku spadkobierców.

Za złożenie wniosku sąd pobiera 20 zł opłaty.

Po stwierdzeniu nabycia spadku spadkobiercy mogą podzielić się majątkiem wedle swojego uznania, np. ustalić przyznanie mieszkania jednemu z nich w zamian za spłaty pieniężne. Taki podział odbywa się na osobnym postępowaniu zwanym działem spadku.

2. Gdy nie jesteśmy jedynym spadkobiercą musimy wypełnić wniosek o dział spadku, gdzie powołujemy się na postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku oraz spis inwentarza (co wchodzi w skład spadku) i podać, czy spadkodawca sporządził testament i gdzie się znajduje. Jeżeli spis inwentarza nie został zrobiony, trzeba we wniosku opisać majątek, który ma być dzielony, oraz przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość stanowiła własność spadkodawcy.

Współspadkobiercy muszą podać sądowi swój wiek, zawód, stan rodzinny oraz dane o zarobkach i majątku, a także zarobkach i majątku małżonka, wyjaśnić, w jaki sposób do tej pory korzystali ze spadku (nieruchomości).

Od wniosku w sprawie o dział spadku pobiera się procent od tzw. wpisu stosunkowego.

Cały wpis stosunkowy wynosi:

przy wartości majątku spadkowego do 10 000 zł - 8 proc., jednak nie mniej niż 30 zł;
od 10 001 zł do 50 000 zł: od pierwszych 10 000 zł - 800 zł, a od nadwyżki ponad 10 000 zł - 7%
od 50 001 do 100 000 zł: od pierwszych 50 000 zł - 3600 zł, a od nadwyżki ponad 50 000 zł - 6%
powyżej 100 000 zł: od pierwszych 100 000 zł - 6600 zł, a od nadwyżki ponad 100 000 zł - 5% nie więcej jednak niż 100 000 zł.

Dział spadku możemy zrobić też u notariusza. Wysokość jego maksymalnego wynagrodzenia zależy od wartości nieruchomości:

do 10 000,00 zł - 3%
od 10 000,01 zł do 20 000,00 zł - 300,00 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000,01 zł;
od 20 000,01 zł do 50 000,01 zł - 500,00 zł + 1% od nadwyżki powyżej 20 000,01 zł;
powyżej 50 000,01 zł - 800,00 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 50 000,01 zł.

Taką taksę notarialną stosuje się, gdy nieruchomość jest własnością hipoteczną. Od 1 stycznia br. każda czynność notarialna opodatkowana jest dodatkowo VAT-em (stawka 22%). Wynagrodzenie notariusza nie może przekroczyć 5 tys. zł. Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości - cd.

3. Następnie należy zgłosić się do urzędu skarbowego w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Musimy uregulować podatek od spadku i darowizn. Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca (reguluje to ustawa z 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn).

Wcześniej jednak w urzędzie skarbowym musimy złożyć zeznanie podatkowe o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych w drodze spadku - by można było oszacować wartość całej masy spadkowej i obliczyć w/w podatek. Urzędem właściwym miejscowo jest najczęściej urząd na terenie, którego znajduje sie nieruchomość. Zeznanie to składamy z kserokopią następujących dokumentów:

-odpis z księgi wieczystej - w przypadku prawa własności do nieruchomości,
-zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej - w przypadku praw spółdzielczych,
-zaświadczenie o stanie konta bankowego - w przypadku odziedziczenia gotówki,
-inne np. dowód rejestracyjny odziedziczonego pojazdu.

Z urzędu skarbowego wychodzimy z zaświadczeniem pt. zgoda na ujawnienie praw majatkowych. Jest ono niezbędne przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży.

Są to najważniejsze kroki od momentu otrzymania spadku do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości bądź też praw.