Mieszkanie z rynku wtórnego

W niniejszym artykule zamieszczamy najistotniejsze sprawy, na które koniecznie powinniśmy zwrócić uwagę decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym. W przeciwnym razie nasza radość nabycia mieszkania może okazać się pasmem niekończących się kłopotów.

Do głównych czynników decydujących o wyborze nieruchomości należy zaliczyć w kolejności:

• Lokalizację
• Stan techniczny całego budynku
• Stan wybranego lokalu mieszkalnego
• Koszty utrzymania
• Kompletność dokumentacji nieruchomości
• W przypadku mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej - jej renomę i stan finansowy

Lokalizacja

Najczęściej wybieramy mieszkania w okolicy, która się nam podoba, którą znamy z opowiadań znajomych, jest bezpieczna i przede wszystkim jest nas na nią stać. Ponadto ważną rzeczą jest komunikacja tzn. czy daleko mamy do miejsca pracy, jak sprawnie tam dojedziemy i wrócimy. Jeżeli zaakceptujemy cenę, której żąda poprzedni właściciel i jesteśmy zdecydowani na zakup mieszkania w wybranej przez nas dzielnicy, warto poświęcić kilka dni na zapoznanie się z infrastrukturą osiedla. Należy zwrócić szczególną uwagę na: - najbliższe otoczenie tj. zieleń, chodniki, parkingi
- położenie sklepów, zakładów usługowych, poczty, szkół lub przedszkoli
- węzły komunikacyjne (autobus, tramwaj, metro, pociąg)
- bezpieczeństwo (m.in. jakość pobliskich klubów i barów)

Najlepszym sposobem na zapoznanie się z lokalizacją jest obejrzenie okolicy, która nas interesuje. Najlepiej zrobić to kilkakrotnie o różnych porach dnia. Należy pamiętać, że zwrócenie uwagi na położenie np. szkół i przystanków autobusowych (nawet gdy dla nas nie ma to znaczenia) jest bardzo istotne, ponieważ wpływa na późniejszą możliwość sprzedaży nieruchomości.

Stan techniczny całego budynku

Musimy brać również pod uwagę stan budynku, w którym znajduje się wybrane mieszkanie. Pamiętać przy tym należy, że atrakcyjniejsze cenowo są lokale zwykle położone na parterze oraz na najwyższych piętrach. Dokładnie obejrzyjmy budynek. Ważne jest, czy przechodził jakiekolwiek modernizacje elewacji, klatek schodowych, instalacji sanitarnych i centralnego ogrzewania. Jeżeli zdecydujemy się na zakup lokalu w budynku, który przeznaczony jest do remontu, dokładnie dowiedzmy się czego będzie on dotyczył. Dokładnie obejrzyjmy również klatkę schodową, windę, piwnicę, wspólna suszarnię i pomieszczenia, w których znajdują się węzły sanitarne - najlepiej na każdym Jeżeli na klatce schodowej budynku jest zsyp na śmieci, pamiętajmy, by zwrócić uwagę na insekty. Aby poznać plany modernizacyjne dotyczące naszej nieruchomości, warto udać się do spółdzielni mieszkaniowej lub firmy, która administruje budynkiem. Należy zapoznać się z planem zagospodarowania terenu, na którym zbudowana jest nasza nieruchomość by w przyszłości uniknąć niespodzianek w postaci estakady bądź też widoku na ogromny hipermarket. Planem zagospodarowania terenu dysponują wydziały architektury w urzędach gmin.

Stan wybranego lokalu mieszkalnego

Kolejnym etapem poznawania naszego przyszłego lokum jest zapoznanie się z jego stanem technicznym i sanitarnym. Szczególną uwagę należy zwrócić na te elementy wyposażenia, których ewentualna wymiana w przyszłości pociągnie za sobą najwyższe koszty. Należą do nich:

- okna
- drzwi wewnętrzne i zewnętrzne na klatkę schodową
- podłogi (parkiet, panele, wykładziny)
- glazury i terakoty oraz punkty sanitarne
- tynki wewnętrzne

Jeżeli mieszkanie nie będzie wymagało remontu, bo zrobił go poprzedni właściciel, zwróćmy uwagę na rzetelność przeprowadzonych przez niego prac. Warto zwinąć dywan i dokładnie obejrzeć podłogę. W łazience i kuchni zwróćmy uwagę klasę terakoty, spytajmy się jaki jest współczynnik jej ścieralności. Zobaczmy na ściany czy nie wymagają szpachlowania lub nie są gdzieś zawilgocone. Sprawdź szczelność instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Często mieszkania sprzedawane są wraz z częściowym lub pełnym umeblowaniem. Należy szczegółowo zapoznać się ze stanem tych mebli. Jeżeli z góry zakładamy częściową ich wymianę - warto spróbować wynegocjować ze sprzedającym niższą cenę i zobowiązać go do usunięcia tych mebli na jego koszt.

Koszty utrzymania

Szczegółowo zapoznajmy się z kosztami utrzymania naszego przyszłego mieszkania. Sprzedający powinien nam udostępnić książeczki opłat, z których będzie jasno wynikało, do jakich kwot będziemy zobowiązani w niedalekiej przyszłości na rzecz spółdzielni czy też firmy administrującej budynkiem. Pamiętać przy tym należy, że wraz z większą liczbą osób zameldowanych w lokalu zmienia się również wysokość opłat administracyjnych. Jeżeli sprzedający zamieszkiwał nasz lokal sam, a my mamy zamiar wprowadzić się tam z kilkuosobową rodziną, to zobowiązania wobec administratora znacznie wzrosną.

Jeżeli nasz lokal wyposażony jest w liczniki wody ciepłej i zimnej, będziemy zobowiązani do pokrywania opłat za wodę wyłącznie w wysokości odpowiadającej faktycznemu zużyciu. Jeżeli liczników brak, opłata za wodę ujęta jest w czynszu i naliczana jest według ustalonego ryczałtu. Podobnie jest z opłatami za centralne ogrzewanie. Najczęściej stare budynki nie posiadają indywidualnych liczników i za c.o. płacimy przez cały rok według zwykle zawyżonego ryczałtu. Można dowiedzieć się czy administrator nie planuje ich założenia. W przypadku starszych budynków istotnym składnikiem czynszu jest fundusz remontowo - budowlany. Fakt, iż wydatki na ten cel można odliczyć od podatku dochodowego, w sposób nieistotny zmniejszają jego rozmiaru. Tak więc należy dowiedzieć się od administratora ile on wynosi i jakie są najbliższe plany remontowe.

Kompletność dokumentacji nieruchomości

Sprawdzenie dokumentów mieszkania, które będą niezbędne do zawarcia umowy kupna-sprzedaży, najlepiej powierzyć fachowej agencji zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli zdecydujemy się na wykonanie tej czynności samodzielnie, pamiętajmy o zapoznaniu się przede wszystkim z płatnościami, których dokonywał poprzedni właściciel. Jeżeli zalega on z opłatami czynszowymi - postarajmy się namówić go do wcześniejszego uregulowania zobowiązań finansowych. Zwróćmy również uwagę na terminowość opłat za energię elektryczną, gaz, wodę i telefon - o ile opłaty te nie ujęte są w czynszu. Może się bowiem okazać, że mimo wniesienia opłat za telefon były one dokonane z dużym opóźnieniem, a operator, którego stacja telefoniczna jest zainstalowana w lokalu, zobowiąże nas do zapłacenia odsetek za nieterminowość wpłat naszego poprzednika.

W wypadku nieruchomości własnościowych (z założoną księgą wieczystą) należy udać się do odpowiedniego sądu w celu zapoznania się z treścią księgi wieczystej. Sprawdźmy, kto figuruje w dziale księgi mówiącym o przysługującym prawie własności, zwróćmy również uwagę na wpisy w dziale III i IV, które mówią o zaciąganych kredytach i innych zobowiązaniach nie tylko finansowych właściciela nieruchomości.

Renoma i stan finansowy spółdzielni mieszkaniowej

Jeżeli w kręgu naszego zainteresowania znajdują się mieszkania o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i ponadto jesteśmy zainteresowani kredytowaniem tego zakupu (przy jednoczesnym ustanawianiu hipoteki na nieruchomości), sprawdźmy, czy grunt, na którym spółdzielnia wybudowała budynek ma założoną księgę wieczystą. Jeżeli spółdzielnia jest dzierżawcą gruntu, możemy mieć problem z założeniem odrębnej księgi na nasz lokal, a tego wymagał będzie od nas bank, by zabezpieczyć przyszłe płatności rat kredytowych. Ponadto zwróćmy uwagę na stan prawny innych gruntów, znajdujących się we władaniu spółdzielni. Gdy stan finansowy spółdzielni jest kiepski - może planując nowe inwestycje rozważać ustanowienie hipoteki na jednym z gruntów, które do niej należą. Może to być również grunt, na którym stoi budynek z naszym wymarzonym mieszkaniem.

Ponadto należy dowiedzieć się ile będzie nas kosztował wpis członkowski. Średnio wynosi on 200 - 1000 zł. Przed przystąpieniem do danej spółdzielni trzeba koniecznie zapoznać się z jej statutem i uchwałami. Istotną rzeczą jest uzyskanie informacji czy dany blok był już ostatecznie rozliczony z kosztów budowy ( dotyczy to budynku kilkuletniego ) - w przeciwnym razie możemy być zobowiązani do pokrycia różnicy między wpłatami poprzedniego właściciela a faktycznymi kosztami budowy.

Reasumując można dojść do wniosku, że kupienie mieszkania na rynku wtórnym wymaga od nas wszechstronnej wiedzy z zakresu prawa, finansów, gospodarki remontowej i szeroko rozumianego budownictwa. Mamy nadzieję, że wśród Państwa znajomych nie brakuje osób z odpowiednim wykształceniem i doświadczeniem i przede wszystkim nie odmówią Wam pomocy.

Inne porady