Mieszkanie z deweloperem

Gdy zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania u dewelopera musimy dokonać wyboru, który z deweloperów budujących na naszym rynku lokalnym jest dla nas najodpowiedniejszy. Najodpowiedniejszy znaczy solidny, uczciwy i sprawny.

Przed dokonaniem tego wyboru warto przeprowadzić rozpoznanie studiując m.in. oferty prasowe, gdzie znajdują się informacje dotyczące cen, lokalizacji, technologii i standartu budowanych mieszkań.

Zanim podpiszemy umowę i wpłacimy pierwsze pieniądze warto zadać sobie nieco trudu i odpowiednio się do tego przygotować. Nie należy decydować się na pierwszą napotkaną firmę. Dobrze jest odwiedzić kilka czy kilkanaście, przejrzeć foldery reklamowe, porozmawiać o ofercie. Już pierwszy rzut oka na biuro może wiele powiedzieć. Porządna, dobrze wyposażona siedziba z osobnym pokojem dla klientów, kompetentna obsługa - to sygnał, że firmie zależy na kliencie, a nie tylko na jego pieniądzach.

W czasie rozmowy z pracownikiem firmy deweloperskiej trzeba:
-ustalić tak istotną rzecz, jak pewność finansowania procesu inwestycyjnego -dowiedzieć się czy deweloper finansuje budowę jedynie ze środków przyszłych nabywców czy z kredytu budowlanego, który sam zaciągnął (jeżeli nie ma kredytu należy być ostrożnym)
-dowiedzieć się, czy deweloper ma umowę z bankiem- to zwiększa jego wiarygodność, sprawdzić czy zawarcie umowy kredytowej za pośrednictwem dewelopera jest dla nas korzystniejsze
-poprosić o wzór umowy i dowiedzieć się, czy jest to umowa do negocjacji i czy istnieje umowa przedwstępna
-zapytać, jak wyglądają terminy płatności, jak wysokie są raty
-zorientować się, czy firma jest przejrzysta finansowo i organizacyjnie, jakie ma powiązania z innymi firmami, w tym wykonawczymi - jeśli okaże się, że tych informacji deweloper udziela niechętnie - trzeba zachować ostrożność (najlepiej gdy firmę deweloperską tworzy bądź współtworzy firma wykonawcza)
-dowiedzieć się o zrealizowane inwestycje (przede wszystkim terminy realizacji) i te będące w trakcie budowy
-poprosić o referencje od poprzednich klientów, najepiej samemu porozmawiać bezpośrednio z właścicielami mieszkań, a przy okazji je obejrzeć
-dowiedzieć się ile zawarto już umów na planowaną inwestycję i ile osób dokonało rezerwacji na tej inwestycji ( Z ekonomicznego punktu widzenia najbardziej opłaca się wejść w inwestycję jak najpóźniej - wybierać obiekty zaawansowane w budowie, ponieważ wtedy istnieje większe prawdopodobieństwo, że zostanie zakończona w terminie, ponadto w przypadku braku klientów ceny mogą się znacznie obniżyć. Z drugiej strony , to pierwsi klienci mają największy wybór i mogą coraz częściej projektować swoje przyszłe mieszkanie.)
-sprawdzić dokumentację dotyczącą danego przedsięwzięcia, w szczególności:

• pozwolenie na budowę, którego nie mógł by uzyskać bez nabycia prawa do gruntu,
• plany zagospodarowania przestrzennego ( w urządzie gminy) by sprawdzić, jakie jest faktyczne przeznaczenie gruntu na której leży działka pod inwestycję i tym samym uniknąć w przyszłości uciążliwego sąsiedztwa obok domu.

  Mieszkanie z deweloperem c.d.

  Ponadto można sprawdzić samą firmę. Należy poprosić o:

  • aktualny odpis z rejestru handlowego sądu rejestrowego ( w przypadku spółki prawa handlowego). Są w nim informacje, kto jest właścicielem, jaki ma kapitał założycielski i przedmiot działalności. Jeśli firma nie ma aktualnego dokumentu - można te dane sprawdzić w sądzie rejestrowym.
  • aktualne zaświadczenie z urzędu skarbowego, potwierdzające, że firma nie zalega z podatkami
  • pokazanie sprawozdania finansowego czy bilansu (dobry developer powinien mieć minimum 30% własnego wkładu w momencie rozpoczęcia inwestycji)
  • informację, czy firma jest członkiem Polskiego Stowarzyszenia Domów Jednorodzinnych, Krajowej Izby Budownictwa lub innej organizacji branżowej - jeśli tak, warto zweryfikować developera.
  • terminy i warunki gwarancji w umowach developera z wykonawcami, zapytać o kwotę zabezpieczenia (powinno to być minimum 5% wartości inwestycji)

  Gdy po weryfikacji spośród kilku deweloperów zostanie jedna firma - nie pozostaje nam nic innego jak podpisanie umowy. I to jest niezmiernie ważny moment. Umowę należy zabrać do domu i koniecznie skonsultować z prawnikiem (oczywiście nie powiązanym z developerem).

  Co powinna zawierać umowa z deweloperem?
  - strony umowy
  Firma musi być dokładnie opisana. W przypadku spółki cywilnej muszą być podane nazwiska i adresy, a przy spółce z ograniczoną odpowiedzialnością musi być numer z rejestru handlowego.
  - szczegółowo przedmiot umowy
  Powierzchnia domu i działki, a jeśli dom stanie w osiedlu, niezbędne jest zapis, że deweloper obowiązany jest zadbać o infrastrukturę (drogi dojazdowe, oświetlenie, chodniki, ewentualnie zieleń). W umowie dobrze jest też wpisać, kto i na jakich zasadach ma administrować osiedlem.
  - co, z jakich materiałów i w jakim standardzie ma być wykonane
  - dokładne określenie czasu realizacji poszczególnych etapów budowy i ostateczny termin ukończenia prac, ewentualne odszkodowanie na rzecz klienta w przypadku opźnień w oddaniu budynku do użytku - barzdo istotne zabezpieczenie
  -cenę i sposób płatności
  Nie wolno się zgadzać na koszty powykonawcze, gdzie ostateczna cena ustalana jest po zakończeniu budowy. Raty powinny być wpłacane po przekazaniu kolejnych etapów, ewentualnie niewiele je wyprzedzać. Pierwsza rata powinna być jak najniższa (ok.10%). Koniecznie powinien znaleźć się zapis określający procentowy (np. 2%) wzrost ceny przy ostatecznym rozliczeniu. Ostatnią ratę powinno się zapłacić dopiero po odbiorze technicznym domu. Warto dokonać zapisu o zadatku. W razie rozwiązania umowy z winy dewelopera zadatek jest zwracany w podwójnej wysokości. Mniej korzystna dla inwestora jest zaliczka, która podlega zwrotowi w wysokości nominalnej. Należy zaznaczyć czy cena 1mkw. będzie rewaloryzowana - czyli czy może wzrosnąć. Najlepiej gdy jest ceną stałą
  - termin usunięcia usterek
  Najlepiej zapisać, że ma to nastąpić bezzwłocznie i określić karne odsetki w razie nie wywiązania się przez dewelopera z tego punktu umowy. Można też zastrzec, że do czasu należytego usunięcia usterek wstrzyma się wpłatę części ostatniej raty.
  - sposób i warunki odbioru domu. Warto zastrzec obecność własnego inspektora nadzoru
  - warunki gwarancji na elementy konstrukcyjne, wykończeniowe, wyposażenie domu
  - warunki odstąpienia od umowy, które powinny być równe dla obu stron

  Mieszkanie z deweloperem c.d.

  Poniżej podajemy miejsca gdzie najlepiej zweryfikować dewelopera.

  Krajowa Izba Budownictwa
  Warszawa, ul. Marszałkowska 89
  tel.: (0-22) 621 91 50
  W bazie danych KIB znajduje się ponad 100 firm, o których Izba może udzielić informacji. W każdą środę w godz.16.00-17.00 przy telefonie dyżuruje prawnik udzielający bezpłatnie porad w sprawie umów.

  Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów
  Warszawa, ul. Foksal 2
  tel.: (0-22) 827-77-50
  W bazie danych jest ok. 80 firm developerskich i ok. 1000 firm budowlanych. Za poradę prawnika płaci się 60 zł. PSBD ma oddziały w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu.

  Inne porady