Czy przewidywania dotyczące wejścia Polski do Unii Europejskiej sprawdzą się odnośnie cen gruntów? Czy faktycznie zagraniczni inwestorzy będą chętnie nabywać polską ziemię? Czy w takim wypadku warto kupować tanie grunty rolne, kolejowe czy wojskowe, aby odsprzedać je z zyskiem?

Większość odpowiedzi na te pytania będzie możliwa dopiero za kilka miesięcy lub lat. Jednak już teraz wiadomo, że nie można być pewnym, czy inwestorzy z Unii Europejskiej, po zniknięciu prawnych barier, zaczną wykupywać nasze grunty tylko dlatego, że będą one dużo tańsze niż w ich krajach. Niska cena gruntów może być niewystarczająca do tego, aby ściągnąć wielki kapitał. Kończy się czas możliwości szybkiego zarabiania na gruntach pod hipermarkety.

Sytuację, która może pojawić się na rynku gruntów, można porównać do tej, która ma miejsce na rynku biurowców w Warszawie. Na początku lat 90., gdy rynek nieruchomości biurowych powstawał, pieniądze wyłożone przez inwestora na budowę biurowca, np. przy al. Jerozolimskich zwracały się w trzy lata. Podaż była niewielka, a popyt na biura klasy A duży. Najemca mógł żądać nawet 60 dolarów czynszu za 1 m2 powierzchni biura. Rynek już dojrzał i sytuacja zmieniła się diametralnie. Stopy zwrotu nie są tak wysokie. Z gruntami może być podobnie. Jak przy większości inwestycji, aby zarobić na obrocie działkami, trzeba wyczuć odpowiedni moment.

Przeznaczenie i rozmieszczenie

Nietrudno domyślić się, że najcenniejsze są grunty w centrach miast i przy głównych trasach wylotowych. W pierwszym przypadku, wolnych terenów w atrakcyjnych miejscach nie ma już zbyt wiele. Czasem warto kupić teren zabudowany, ponieważ wyburzenie stojącego na nim obiektu i wybudowanie nowego, będzie bardziej opłacalne. Taki los może za jakiś czas spotkać wiele budynków w miastach. Odnośnie działek przy trasach, jest ich jeszcze dużo, a i popyt nie powinien zniknąć.

Na co należy zwracać uwagę, kupując tereny, by za jakiś czas odsprzedać je z zyskiem? Na początek trzeba wiedzieć, jakie przeznaczenie gruntów zapisano w planie zagospodarowania gminy i czy ma się ono zmienić w najbliższych latach. Wiadomo, że grunty rolne można kupić znacznie taniej niż działki budowlane, zaplanowane pod inwestycje przemysłowe. Zmiana przeznaczenia terenu może trwać nawet kilkanaście miesięcy i to może zniechęcać potencjalnych inwestorów. Dobrze jest, więc zmienić przeznaczenie terenu, zanim zaczniemy nim handlować.

Sprowadzenie marki

Dobrym pomysłem może być ściągnięcie na teren, który chcemy sprzedać, znanej firmy, ponieważ jej marka może pomóc w budowie prestiżu lokalizacji. Dlatego warto czasem obniżyć trochę cenę wielkiemu deweloperowi tylko po to, aby osiedlił się na naszym gruncie i przyciągał kolejnych inwestorów. Taki właśnie mechanizm zadziałał np. w podstołecznym Mszczonowie, gdzie popyt na tereny popegeerowskie zaczął się, gdy pojawiły się na nich firmy logistyczne. Sprzedano tam 20 ha ziemi francuskiej firmie logistycznej Faure & Mache za około 1,5 dolara za 1 m2. Firma ta zabudowała hektary terenu, płaci za nie podatki i daje miejsca pracy. Teraz grunty przemysłowe w miasteczku osiągają ceny powyżej 20 dolarów za m2.

I jeszcze pewna uwaga: grunty nieleżące w dobrych lokalizacjach mogą w najbliższym czasie tanieć. Zdaniem agentów nieruchomości, może się tak dziać, gdyż gminy masowo wystawiają na przetargi działki im zbędne, a to pociąga za sobą nasycanie się rynku. Kupno takich gruntów należy traktować jako inwestycję długoterminową. Według ekspertów, skończyła się już u nas era tzw. szybkiego biznesu, czyli dużych zysków ze sprzedaży działek kupionych kilka miesięcy wcześniej. Obecnie nadeszły czasy dla ostrożnych i świadomych inwestorów.

Przykładowo można przytoczyć fakt, że np. działka w Siemianowicach z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe kosztuje 235 zł/m2, za działkę w Bydgoszczy z przeznaczeniem na inwestycje przemysłowe można zapłacić 150 zł/m2, a działka we Wschowach koło Poznania o przeznaczeniu rolnym kosztuje tylko 1 zł/m2. Jednoznacznie z tego widać, że ceny gruntów zależą od ich przeznaczenia i położenia. Jeżeli będziemy potrafili dobrze przewidzieć przyszłą koniunkturę na rynku i gusta przyszłych inwestorów, to możemy zrobić interes naszego życia. Inny przykład: w województwie łódzkim są osoby, które chcą zrobić interes na glebach słabych klas. Kupują je, aby potem zalesiać. Z kolei na obszarze Jury Krakowsko-Częstochowskiej szybko rosną ceny gruntów w okolicach Ojcowa. Prywatni inwestorzy liczą, że za kilka lat będą mogli je odsprzedać z zyskiem obcokrajowcom poszukującym terenów rekreacyjnych. Natomiast w Bydgoszczy grunty pod budownictwo mieszkaniowe z pierwszej ręki można kupić po 20-100 zł za m2, w zależności od lokalizacji.

Ziemia rolna

Sytuacja jest bardzo zróżnicowana na terenie kraju. Na przykład w Małopolsce gruntów rolnych z przeznaczeniem na sprzedaż jest niewiele. Średnia wielkość działki oferowanej przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa w Małopolsce wynosi 36 arów. Ceny wynoszą od 20 groszy do 20 zł za m2. Najtańsze są grunty najniższej klasy, niezalesione, bez dostępu do drogi, w północno-zachodniej części województwa. Natomiast na obszarze Jury Krakowsko-Częstochowskiej ceny gwałtownie rosną.

W Tatrach ceny gruntów rolnych nie przekraczają ok. 20 złotych za m2, jednak nic nie da się na nich wybudować. Miejscowi Górale nie pozbywają się zresztą tak łatwo ziemi. Sprzedają jedynie działki emigrantów przebywających za oceanem. W Nowosądeckiem pole nad jeziorem kosztuje 8 zł/m2. Trudno jednak liczyć na szybki zysk z obrotu ziemią rolną, bo dla inwestora liczy się to, co gmina ma wpisane w planie zagospodarowania przestrzennego.

Na rynku nieruchomości w Łodzi od kilku lat jest bessa. Mieszkaniami jeszcze się handluje, ale z działkami budowlanymi i rolnymi jest już gorzej. Działki rolne osiągają ceny 10-15 zł/m2, zaś działki budowlane kosztują od 40 zł (20-30 km od Łodzi) do 70 zł/m2. Inwestorzy nie są zainteresowani lasami, chętniej pytają o ziemię rolną. Nie kupują jej jednak z przeznaczeniem pod uprawę, lecz chcą przeznaczyć je na cele rekreacyjne, na stadniny koni lub, jeśli jest staw, na połów ryb.

Ludzie zaczynają interesować się gruntami V-VI klasy, w związku z projektem tzw. ustawy leśnej. Jest tam zapis mówiący o tym, że za zalesienie własnymi siłami jednego hektara można dostać od skarbu państwa do 150 zł. Takie grunty w województwie łódzkim są w okolicach Radomska, Pajęczna, Wieruszowa i Opoczna.

Pewne zainteresowanie zauważa się też na rynku nieruchomości rekreacyjnych, czyli działek, które mogą być wykorzystane np. do budowy obiektów wypoczynkowych. Najwięcej takich nieruchomości jest na oczywiście na Pojezierzu Mazurskim i można powiedzieć, że są one modne od "zawsze". Grunty rekreacyjne w zależności od lokalizacji, uzbrojenia oraz dostępu do linii brzegowej jeziora (odnośnie Pojezierza) mają różne ceny. Średnio kształtują się one na poziomie od 6 do 50 zł/m2. Najdroższe są oczywiście te z dostępem do jeziora.

Co kupować?

Największą ilością terenów, na których mogą powstawać obiekty komercyjne różnego typu, dysponują: Polskie Koleje Państwowe, Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz Agencja Mienia Wojskowego. W swojej ofercie mają miliony metrów kwadratowych terenów do sprzedania lub wydzierżawienia.

Nie ma już wielu chętnych inwestorów, którzy kupowaliby grunty pod hipermarkety czy stacje benzynowe, wojsko próbuje zainteresować swoimi terenami firmy, które chcą budować centra logistyczne czy zakłady przemysłowej utylizacji odpadów (np. na rozległych terenach po poligonach). Na terenach zajmowanych kiedyś przez wojsko może powstać również zabudowa mieszkaniowa. Agencja Mienia Wojskowego (AMW) proponuje również dostosowywanie koszar na mieszkania czy adaptację obiektów na Mazurach na ośrodki wczasowe (np. w Augustowie). Najtańsze są rozległe tereny, z dala od głównych tras komunikacyjnych (kosztują kilka zł za 1 m2).

Sprzedażą nieruchomości zbędnych kolejarzom zajmuje się Oddział Nieruchomości PKP. Koleje mają obecnie chyba największą liczbę gruntów, które chętnie sprzedadzą prywatnym inwestorom. W 2001 roku PKP miało do sprzedania ok. 850 tys. m2 gruntów niezabudowanych. Najwięcej terenów należących do kolei znajduje się przy liniach kolejowych i na obrzeżach miast. Te są najtańsze. Można je kupić już od 5 zł za 1 m2. Najdroższe tereny są przy dworcach, w centrach dużych ośrodków. Tam 1 m2 działki kosztuje nawet ponad 600 zł. Takie grunty, już przeznaczone do sprzedaży, to np.: działka przy ul. Filipa w Krakowie (centralna lokalizacja w mieście), teren w Suchaczu nad Zalewem Wiślanym (na cele rekreacyjne), grunt przy ul. Jana z Kolna w Sopocie (położony przy al. Niepodległości) oraz działka przy ul. Morskiej w Gdyni (ze względu na lokalizację w pobliżu trasy E 27 - na Szczecin).

Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa (AWRSP) przejmuje mienie po zlikwidowanych Państwowych Gospodarstwach Rolnych oraz nieruchomości rolne z Państwowego Funduszu Ziemi. Grunty te mogą być sprzedawane w części lub całości, mogą być wydzierżawiane osobom prywatnym albo firmom, wnoszone do spółek, przekazywane w zarząd lub powierzane wybranemu administratorowi. Nieruchomości mogą być też przekazane nieodpłatnie gminom na cele związane z inwestycjami infrastrukturalnymi. Gminy korzystają z tej możliwości, przygotowując np. uzbrojone grunty pod budownictwo mieszkaniowe.

AWRSP prowadzi również rejestr sprzedaży i dzierżawy nieruchomości gruntowych cudzoziemcom oraz spółkom z udziałem kapitału zagranicznego. Do tej pory największym zainteresowaniem inwestorów zagranicznych cieszyły się ziemie położone na terenach Polski północnej i zachodniej. Można się spodziewać, że wejście tam tychże inwestorów może ożywić gospodarkę rolną.

Cena ziemi rolnej w Polsce jest niska - kilka a nawet kilkanaście razy niższa niż w krajach Unii Europejskiej. Głównymi powodami takiego stanu są: mała opłacalność produkcji rolnej oraz brak jasnej polityki restrukturyzacji rolnictwa. Niektórzy politycy obawiają się, że po wejściu Polski do Unii Europejskiej taki stan może doprowadzić do masowego wykupywania ziemi rolnej w Polsce przez obywateli UE.

Jak zdrożały grunty na skutek dużych inwestycji w ciągu ostatnich 6 lat (do 2001 r.):

- Warszawa, ul. Popularna: z 40 do 350 dolarów za 1 m2;
- Janki, trasa z Warszawy do Katowic i Krakowa: z kilku do ponad 100 dolarów;
- Błonie, trasa Władywostok-Lizbona: z 12 do 25 dolarów;
- Mszczonów, ok. 50 km od Warszawy: z 1,5 do 20 dolarów;
- Tarnowo Podgórne k. Poznania: z kilku do 100 dolarów;
- Wrocław, trasa wylotowa na Warszawę: z 12 do 40 dolarów.

Inwestorzy najbardziej poszukują działek w centrach miast - pod biurowce, hotele, obiekty handlowe. Pojawia się również zainteresowanie terenami przy trasach komunikacyjnych, nadającymi się np. na magazyny. Tereny bardziej oddalone, a więc te tańsze, są obiektem zainteresowania inwestorów planujących budowę zakładów przemysłowych.

Polski rynek gruntów i innych nieruchomości będzie zmieniał się na wzór rynków w krajach europejskich, stanie się bardziej uporządkowany. W obrocie ziemią Polacy nabierają coraz większego doświadczenia, rynek obsługiwany jest przez coraz lepszych fachowców. Gminy coraz lepiej gospodarują posiadanymi terenami, doceniając coraz bardziej wartość majątku, którym dysponują. Prawdopodobnie ceny gruntów komercyjnych będą w najbliższych latach spadać, poza tymi o najatrakcyjniejszych lokalizacjach.

Na podstawie:
-"Rzeczpospolita", 16.07.01, nr164: Stwórz lokalizacji markę, Grażyna Błaszczak
-"Nowe Życie Gospodarcze", nr 28/1999: Co nabyli cudzoziemcy, Monika Firek, Alina Szczurówna,
-"Nowe Życie Gospodarcze", nr 32/1999: Fakty, Andrzej Nyrkowski,
-"Inwestycje w nieruchomości", Marek Bryx, Ryszard Makowski, wyd. Poltext, Warszawa 2001 r.