Nieruchomość to część powierzchni ziemi wraz z budynkami na niej się znajdującymi, jeżeli stanowią wspólny przedmiot własności. Komercja to działania prowadzone dla zysku. Tak, więc nieruchomość komercyjna ma na celu przynosić zyski swojemu właścicielowi.

Według analityków polski rynek nieruchomości komercyjnych będzie rozwijał się pomyślnie. Spadające obecnie stawki czynszów mają zacząć wzrastać. Właśnie z powodu niestabilnych stawek czynszów za powierzchnie biurowe, w Warszawie stopy zwrotu z inwestycji w te powierzchnie kształtują się na poziomie 10 procent. Eksperci przewidują również, że rynek inwestycyjny znajdzie się w dużo lepszej sytuacji, gdy nastąpią długo oczekiwane zmiany w strukturze praw własności gruntów.

Biurowce

Klasyfikacja biurowców jako taka nie istnieje, z czymś takim możemy spotkać się tylko na rynku polskim nieruchomości. Taka klasyfikacja stworzona na własne potrzeby wykorzystywana jest przez pośredników nieruchomości, deweloperów i inwestorów dla zdefiniowania jakości danego obiektu.

Polski rynek nieruchomości wyróżnia następujące klasy biurowców:

• A - najwyższy standard, co wiąże się z wysokim czynszem
• B - średni standard, niższy czynsz
• C - najniższy standard, najniższy czynsz.

Ogólnie rzecz ujmując można powiedzieć, że przy klasyfikacji biurowców bierze się pod uwagę aspekty techniczne, jakościowe oraz lokalizację. Najczęściej biurowce klasy A znajdują się w centrach miast, choć mogą być tam lokowane również i inne klasy.

Chcąc wyróżnić kryteria decydujące o klasie danego obiektu biurowego, można mówić o trzech podstawowych:

• funkcjonalność - ma na to wpływ: klimatyzacja, podwieszane sufity, okablowanie strukturalne, zabezpieczenia przeciwpożarowe, wystarczająca liczba linii telefonicznych i miejsc parkingowych,
• luksus - decyduje o tym wygląd zewnętrzny, wejście i recepcje, wykończenie wnętrz, stan i jakość wind, właściwa ochrona obiektu i kontrola dostępu, otoczenie usługowe w postaci sklepów i restauracji zlokalizowanych w biurowcach,
• moda - ważna jest tutaj sylwetka budynku, lokalizacja oraz otoczenie.

Oceniając klasę obiektu, przy uwzględnieniu tych kryteriów, sprawdza się czy w budynku są zachowane wszystkie określone parametry na właściwym poziomie (klasa A), czy też odbiegają one w mniejszym stopniu (klasa B+, B) lub też zasadniczo (klasa C).

Wynajmujący

Powierzchnie biurowe wynajmowane są przez różne instytucje. Najwięcej wynajmuje sektor produkcyjny, następnie firmy konsultingowe, telekomunikacyjne i finansowe. Najmniej wynajmują firmy ubezpieczeniowe. W Warszawie ilość nowoczesnej powierzchni biurowej wynosiła na koniec 2001 roku 1 mln 480 tys. m2., z czego około 16 procent pozostawało nie wynajęte. Wielkość powierzchni biurowej oddanej do użytku w 2001 roku była prawie o połowę mniejsza od ilości, jaka została ukończona w tym samym czasie w 2000 roku.

Czynsz za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie, waha się w centrum od 26 do 28 dolarów za 1 m2 miesięcznie. Poza centrum jest dużo taniej, za 1 m2 trzeba zapłacić 16-18 dolarów miesięcznie. W ciągu nadchodzących 2 lat w centrum miasta zostanie oddana mniejsza liczba obiektów biurowych, co może spowodować deficyt powierzchni biurowych w tym rejonie. W takiej sytuacji czynsze pozostaną prawdopodobnie na obecnym poziomie.

Za powierzchnie w centrach handlowych miesięczne stawki czynszu są zróżnicowane. W sklepach, w których powierzchnia wynosi ok. 100 m2 czynsz wynosi ok. 36 dolarów za 1 m2 miesięcznie. Za znacznie większe powierzchnie sklepowe wynajmujący muszą zapłacić ok. 16-21 dolarów za 1 m2. Za sklepy usytuowane przy najważniejszych ulicach handlowych czynsze mogą dochodzić nawet do 70 dolarów za 1 m2, mimo, że średnie stawki układają się na poziomie 45-50 dolarów za 1 m2 miesięcznie. Można zaobserwować stabilizowanie się stawek czynszowych w centrach handlowych, a wynika to z rosnącej podaży.

Ilość nowoczesnych magazynów w kompleksach biurowo-magazynowych, budowanych w odległości rzędu 20 km od centrum Warszawy wzrosła w ciągu ostatnich 7 lat (do końca 2001 r.) z 9 tys. m2 do prawie 430 tys. m2. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową będzie prawdopodobnie wzrastał wraz z rozwijaniem się w Polsce nowych firm. Perspektywa przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej może mieć pozytywny wpływ na rozwój tego sektora.

Najwięcej powierzchni biurowych zajmują na rynku polskim zachodni inwestorzy. Można zauważyć pewien zastój na rynku nieruchomości, jednak ci, którzy liczyli na duży zwrot z inwestycji w nieruchomości wierzą, że za 2-3 lata znowu nadejdzie dla nich dobra passa. Te nadzieje wiążą się z szansą wejścia Polski do Unii Europejskiej. Liczą oni na to, że wtedy znowu zabraknie wolnych biur.

Czy to się opłaca?

Choć można zauważyć pewną recesję na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, to np. wg Geralda Hinesa, który stworzył międzynarodową firmę deweloperską Hines, dołek na naszym rynku niedługo minie. Firma ta buduje na placu Piłsudskiego w Warszawie biurowiec o powierzchni ponad 36 tys. m2 za 110 milionów dolarów. Hines liczy na poprawę sytuacji i nie obawia się o to, że powierzchnia biurowa może nie zostać wynajęta.

Porównując stopy zwrotu z inwestycji w nowoczesne powierzchnie biurowe i centra handlowe w najlepszych lokalizacjach, można zauważyć, że najbardziej opłaca się inwestować w Moskwie, gdyż stopa zwrotu waha się tam od 16 do 21 procent. W Warszawie kształtuje się ona na poziomie od 10 do 12 procent (dla porównania w Paryżu stopa zwrotu wynosi od 6 - 7 procent, w Londynie od 5 - 7 procent). Od naszej stolicy lepszą stopę zwrotu oprócz Moskwy można uzyskać jeszcze w Bukareszcie, 15-18 procent. Firmy nadal inwestują w biurowce, choć teraz wychodzą poza centra miast. Wynika to niższych kosztów inwestycji i większej konkurencyjności cen wynajmu.

Wydawać by się mogło, że rynek jest już nasycony, jednak deweloperzy nie zrezygnowali z budowy centrów handlowych. Przestali oni budować same hipermarkety, natomiast zaczęli je łączyć z częścią rozrywkową i galeriami handlowymi. Zaczynają również szukać terenów w nieco mniejszych miastach jak Częstochowa, Bielsko-Biała, Toruń, Bydgoszcz czy Opole) niż dotąd (Warszawa, Kraków, Poznań), gdzie konkurencja jest słabsza. W mniejszych ośrodkach planują mniejsze obiekty, ale standardem staje się to, że w centrum handlowym są powierzchnie rozrywkowe, np. kilka sal kinowych, zaplecze gastronomiczne lub kręgielnie.

Eksperci uważają, że dobra koniunktura w nieruchomościach powróci za dwa lata, gdy Polska będzie wchodziła do Unii. Przewiduje się, że wtedy znowu w Warszawie, Poznaniu czy Krakowie, popyt na nowoczesne biura przewyższy podaż. Jednak najlepsze czasy minęły raczej bezpowrotnie. Uzyskanie tak wysokich czynszów w biurowcach jak w połowie lat 90., np. 50 dolarów za 1 m2 miesięcznie, jest już niemożliwe. Obecnie za metr powierzchni biura w centrum płaci się średnio około 25 dolarów, a poza centrum - około 18 dolarów. Na początku lat 90. stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału dla najlepszych biurowców wynosiła 15-20 procent. Obecnie inwestora zadowala 10 procent rocznie - to i tak lepszy wynik niż na zachodzie.

Na podstawie:
-"Rzeczpospolita", 03.12.01, nr 282: Korzystne prognozy dla inwestorów, Ewa Zychowicz,
-"Rzeczpospolita", 12.11.01, nr 264: Skupują zamiast budować, Grażyna Błaszczak,
-"Home&Market - Inwestycje Finanse Nieruchomości", Nr 5/1996, Luksus w biurze, T. Żurowski,
-"Inwestowanie w nieruchomości", Marek Bryx, Ryszard Makowski, wyd. Poltext, Warszawa 2001 r.