Jak uniknąć ryzyka na rynku nieruchomości?

Decyzja o przeznaczeniu środków pieniężnych na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, bądź wtórnym wiąże się z ryzykiem. Ponieważ w grę wchodzą raczej duże pieniądze, niejednokrotnie oszczędności całego życia, chcielibyśmy mieć pewność, że zostaną one odpowiednio wykorzystane i staniemy się posiadaczami upragnionego własnego M.

Niestety dosyć często na polskim rynku nieruchomości można natknąć się na nieuczciwego developera, często również ci o dobrej renomie mogą właśnie przeżywać kłopoty finansowe uniemożliwiające realizację zawartej umowy. Wtedy tracimy nasze pieniądze, najczęściej bezpowrotnie.

Czy w związku z tym można w jakiś sposób zminimalizować występujące ryzyko, czy też może istnieje sposób jego całkowitej eliminacji? Odpowiedź brzmi TAK. Ten sposób to Escrow, usługa finansowa, która sprawdziła się już w krajach wysokorozwiniętych (Europa Zachodnia, USA), gdzie obecnie cieszy się dużą popularnością.

Escrow to system wymyślony w Stanach Zjednoczonych w latach trzydziestych. Wykorzystywany w transakcjach o podwyższonym stopniu ryzyka, zabezpiecza interesy zarówno klienta jak i wykonawcy. Znajduje swoje zastosowanie w sytuacji, gdy najpierw następuje zapłata, a produkt dostarczany jest po jakimś czasie. W Polsce Escrow jest usługą zupełnie nową i mało rozpowszechnioną. Obserwując jej ciągle rosnącą popularność na Zachodzie, warto bliżej przyjrzeć się jej mechanizmom, bo niewykluczone, że może stać się lekarstwem dla rodzimego rynku nieruchomości.

Istota Escrow

Dzięki ESCROW praktycznie wszystkie formalności związane z zakupem nieruchomości zostają załatwione przy jednym stole. Uczestnikami takiej umowy są:
- nabywca (każda osoba fizyczna bądź prawna),
- sprzedający (najczęściej developer),
- pośrednik (agent)
- bank, który otwiera rachunek depozytowo-powierniczy. Możliwe jest również, że to bank występuje w roli pośrednika.
W momencie podpisania umowy, w banku zostaje założony rachunek, na który zamawiający zobowiązuje się wpłacać raty zgodnie z przyjętym harmonogramem. Tak zgromadzone środki będą zapłatą za zamówiony produkt. Wpłacane pieniądze nie trafiają od razu do developera, pozostają na oprocentowanym koncie do momentu całkowitego wywiązania się z podpisanej przez niego umowy, a więc do chwili, gdy notarialnie staniemy się właścicielami mieszkania.

Jak już zostało nadmienione pośrednikiem przy zawieraniu umowy Escrow może być zarówno bank jak i firma zajmująca się wyłącznie pośrednictwem. Za taką usługę pobierana jest prowizja w wysokości od 2 do 4 procent wartości transakcji. W zamian pośrednik zajmuje się kompleksową obsługą umowy, począwszy od załatwienia wszystkich niezbędnych formalności administracyjno-prawnych, negocjowania warunków, skończywszy na dopilnowaniu, by strony umowy wywiązywały się z jej postanowień. Dba więc, by strony realizowały warunki umowy terminowo i aby zamówiony lokal charakteryzował się odpowiednim standardem. Dodatkowo zadaniem pośrednika jest przeprowadzenie końcowego rozliczenia między stronami. Często również pośrednik oferuje swą pomoc przy zaciąganiu kredytu przez którąś ze stron, będąc w ciągłym kontakcie z bankami może wynegocjować dogodne jego warunki.

Korzyści z Escrow dla kupującego

Pierwsza i najważniejsza sprawa to poczucie bezpieczeństwa. Zawarcie umowy Escrow gwarantuje, że deponowane pieniądze na pewno nie pójdą na marne. Zostaną przekazane developerowi dopiero w momencie, gdy lokal będzie już naszą własnością. Ponadto, nie musimy zawracać sobie głowy licznymi formalnościami związanymi z nabyciem mieszkania, bo wszystkim tym zajmie się za nas pośrednik. Jedyne, o co musimy zadbać to terminowa wpłata pieniędzy. W przeciwnym wypadku umowa wygasa, a na konto developera trafia odszkodowanie. W przypadku nie wywiązania się developera z warunków umowy, zgromadzone pieniądze wraz z odsetkami zostają zwrócone klientowi.

Korzyści dla developera

Dzięki Escrow developer uzyskuje pewność, że za wykonaną pracę dostanie wynagrodzenie. Ponadto korzystanie przez niego z Escrow kreuje pozytywny wizerunek firmy. Nic bowiem tak nie przyciąga klientów, jak gwarancja odpowiedniego wykorzystania powierzonych środków. Jedynym mankamentem jest to, że developer w trakcie realizacji zamówienia nie może wykorzystać środków klienta.

Escrow - czy warto?

Lokowanie własnych środków pieniężnych na rynku nieruchomości jest obarczone ryzykiem, tym bardziej, że nie są to przecież małe pieniądze i w większości wypadków są to oszczędności wspierane dodatkowo kredytem. Nikt z nas nie chciałby zatem stanąć przed faktem bankructwa lub nieuczciwości developera, który miał wybudować nam mieszkanie. Jedyną ochroną przed podobnym problemem, który w obecnych warunkach gospodarczych nie należy przecież do rzadkości jest właśnie Escrow. Mankamentem tego rozwiązania jest oczywiście, to że za gwarancję bezpieczeństwa naszych pieniędzy musimy dość sporo zapłacić. Ale czy nie warto trochę dołożyć, by w spokoju oczekiwać na własne M?

Inne porady